Źródło: https://legalnabudowa.pl/
Brak odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi na roboty budowlane to niezwykle interesujące zagadnienie nie tylko z punktu widzenia prawa budowlanego, ale też w kontekście szeroko pojętych inwestycji związanych z nieruchomościami. Co więcej, na gruncie wspomnianych aspektów prawnych możemy zauważyć znaczne rozbieżności w orzecznictwie polskich sądów. Samo pojęcie rękojmi wynika wprost z Kodeksu Cywilnego.
Regulacje dotyczące odpowiedzialności wykonawcy robót budowlanych w świetle przepisów prawa
Zacznijmy od tego, że zawarcie umowy o roboty budowlane jest procesem, który nakłada określone obowiązki i pewną odpowiedzialność, nie tylko na wykonawcę, ale również na inwestora. Istotne jest więc to, by umowa była skonstruowana w sposób, który zabezpieczy interesy obydwu stron. Odnosząc się do regulacji prawnych, należy w tym momencie zwrócić uwagę na art. 647 Kodeksu Cywilnego, który wskazuje na to, że tak naprawdę głównym celem inwestora jest zrealizowanie określonego zakresu prac, tudzież wybudowanie obiektu. W tym celu wykorzystywane są różnorodne umowy, które uwzględniają m.in. relacje pomiędzy podmiotami mającymi bezpośredni lub pośredni udział w budowie. Co do zasady, zgodnie z art. 353 Kodeksu Cywilnego, istnieje tutaj dość wyraźny stopień dowolności w kształtowaniu treści umowy. Niemniej jednak wspomniana dowolność ma również dość wyraźne odzwierciedlenie w poziomie ryzyka, które może być zdecydowanie wyższe. Niepoprawnie skonstruowana umowa może być źródłem ewentualnych, przyszłych sporów.
Sposób zawierania umowy
Jak możemy dowiedzieć się z art. 648 § 1 Kodeksu Cywilnego, umowa o roboty budowlane powinna być sporządzana na piśmie. Ta forma umowy jest zastrzeżona dla celów dowodowych – oznacza to, że umowa jest ważna także wówczas, gdy nie będzie sporządzana na piśmie (a np.: w formie ustnej). Wyjaśnił to Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 10 marca 2021 r. (V ACa 732/19), stwierdzając: „Z art. 648 § 1 k.c. wprost bowiem wynika, że umowa o roboty budowlane, także o charakterze podwykonawczym, powinna zostać zawarta na piśmie, mimo że tylko dla celów dowodowych, czyli z zastrzeżeniem, przy braku wyjątków, że jej wykazywanie przy pomocy zeznań świadków lub przesłuchania stron nie jest dopuszczalne w postępowaniu sądowym, stosownie do art. 246 k.p.c.”
Umowa powinna zawierać m.in. takie elementy, jak obowiązki stron w związku z wykonaniem określonych prac, postępowanie w przypadku niewykonania bądź nienależytego wykonania przedmiotu umowy czy też zdefiniowane odpowiedzialności i zakresy zadań. W umowie warto również dokładnie określać warunki rękojmi i gwarancji, w tym zwłaszcza termin reakcji na zgłoszenie reklamacyjne i gwarancyjne oraz – oczywiście – okres gwarancji. Niemniej jednak trzeba pamiętać o tym, że rękojmia wynika z przepisów Kodeksu Cywilnego, więc w razie braku stosownych zapisów w umowie, odpowiednie zastosowanie będą miały regulacje przepisów prawa.
